Investissement locatif : c’est le moment de profiter du Pinel «classique» – Paris Match

La loi Pinel, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour un logement neuf mis en location, va évoluer dès l’an prochain, avec une diminution progressive des avantages fiscaux jusqu’à son extinction supposée, en 2024. Durant cette période transitoire, il devrait encore être possible de profiter des taux actuels en optant pour le « Pinel + », sous réserve de respecter des critères plus stricts. Est-il donc judicieux d’attendre pour engager un investissement ? La réponse de Renaud Cormier, directeur général de Theseis et vice-président de l’Association française de l’immobilier locatif (Afil).
Paris Match. Quels sont les changements à venir pour le dispositif Pinel ?
Renaud Cormier. Si vous achetez, d’ici au 31 décembre 2022, un logement neuf dans un immeuble collectif situé dans une zone géographique de métropole où l’offre immobilière locative est insuffisante, vous bénéficierez pour la dernière fois d’une réduction d’impôt égale à 21 %, 18 % ou 12 % du prix du bien (dans la limite d’un investissement de 300 000 €), selon que vous le louerez, dans les douze mois suivant son achèvement, à des ménages aux revenus modestes pendant douze, neuf ou six ans. L’an prochain, ces taux seront abaissés respectivement à 17,5 %, 15 % et 10,5 %. Pour un investissement effectué en 2024, dernière année d’application du dispositif Pinel, ils tomberont à 14 %, 12 % et 9 %.

Certains logements pourraient toutefois jouer les prolongations…
La nouvelle mouture du Pinel – baptisée “Pinel +” ou “Super Pinel” –, censée cohabiter dès l’an prochain avec le dispositif actuel, prévoit que les investisseurs profitent, à titre dérogatoire, des taux de réduction d’impôt actuels à condition que le logement neuf acheté à partir de 2023 respecte certains critères d’éligibilité plus stricts.

« 

Les nouvelles exigences énergétiques et de confort vont alourdir le budget d’acquisition

« 

Quels sont-ils ?
Il vous faudra veiller à ce que l’appartement offre un certain niveau de performances énergétiques et environnementales. Le logement devra également afficher des critères de confort, variables selon la typologie du bien (surface minimale, exposition, espaces extérieurs privatifs…). Par ailleurs, l’avantage fiscal à taux plein sera maintenu si l’habitation est située dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.

Le Pinel + sera-t-il plus intéressant ?
Certes, vous conserverez les taux actuels de réduction d’impôt en 2023 et 2024. Mais les nouvelles exigences entraîneront un alourdissement des coûts de construction. Dans un contexte inflationniste, votre budget d’achat devrait aussi gonfler, les surfaces minimales imposées étant en moyenne supérieures de 10 % aux surfaces actuelles. Sans compter que, à surface comparable, le plafonnement des loyers réduira mécaniquement la rentabilité de votre investissement.

Lire aussi. Investissement locatif : ce qui change pour le dispositif Pinel

Quelle stratégie adopter face à ces surcoûts ?
Profitez de la fenêtre qu’il vous reste pour effectuer, idéalement avant fin août, une réservation d’un projet Pinel “classique”. Ayez les idées claires sur votre capacité d’investissement, alors que les conditions d’octroi de crédit se resserrent. Privilégiez les logements T2 (deux pièces) ou T3, qui répondent à l’essentiel des demandes locatives.