Jusqu’à fin 2024, la loi Pinel vous permet d’acheter un bien neuf en obtenant un gros bonus fiscal. L’opération est toutefois soumise à des conditions strictes, que les dernières lois de finances ont durcies : exclusion des maisons depuis 2021 et, sauf exception, baisse du taux de la réduction d’impôt dès 2023. C’est dire qu’il vaut mieux ne pas traîner si l’on veut profiter à plein de ce dispositif. Prudence néanmoins au niveau du prix et des loyers applicables : les simulations des vendeurs sont souvent très flatteuses, mais la rentabilité d’un tel investissement n’est jamais garantie.
Avantage fiscal
Inutile de vous lancer s’il n’est pas supérieur aux rabais de loyers imposés par la loi. Vous obtiendrez 12, 18 ou 21% de réduction d’impôt sur le prix d’achat (dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré), selon que vous louerez votre bien 6, 9 ou 12 ans. De quoi effacer jusqu’à 63 000 euros d’impôt. Les plafonds de loyers exigés étant inférieurs de 10 à 15% à ceux du marché, inutile toutefois de vous lancer si cette différence n’est pas compensée par le gain d’impôt.
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Et gare : ces taux de réduction ne seront maintenus après 2022 que pour les biens des quartiers «prioritaires» ou dotés d’un haut niveau de confort (isolation renforcée, surfaces minimales, balcon). Pour les autres biens, ces taux tomberont, selon la durée de location, à 10,5%, 15% et 17,5% en 2023, et à 9%, 12% et 14% en 2024.
Précautions d’achat
Évitez les programmes neufs qui sont dédiés intégralement au dispositif Pinel. Le gain d’impôt n’est pas un gage de réussite de l’opération : il faut aussi que le prix du bien ne soit pas trop élevé (pas plus de 30% au-dessus de l’ancien) afin d’éviter tout risque de moins-value à la revente. Réfléchissez aux conditions de location, en vous assurant auprès des agents immobiliers que la demande existe, mais n’oubliez pas la revente.
Méfiez-vous ainsi des programmes de studios entièrement dévolus aux investisseurs, souvent peu soucieux de l’entretien des lieux et qui vendront tous en même temps : là aussi, gare aux moins-values !
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Contraintes
Louer à l’un de vos enfants n’est permis que s’il ne fait plus partie de votre foyer fiscal. Un certain nombre d’obligations légales attendent l’investisseur en loi Pinel. Outre le fait d’acquérir un logement satisfaisant à des normes minimales de performance énergétique et situé dans une zone d’habitation au marché locatif tendu, les revenus des locataires et les loyers sont plafonnés (pour ces derniers, le maximum applicable en 2022 varie entre 10,51 et 17,55 euros mensuels par mètre carré, selon les régions).
Enfin, le propriétaire doit louer son bien de manière continue durant au moins 6, 9 ou 12 ans, sachant qu’il est impossible d’y loger ses parents ou ses enfants s’ils font partie de son foyer fiscal.
Taux de rentabilité
Prévoyez entre 4 et 5% l’an une fois déduites toutes les charges de copropriété. Tirer plus de 6% de rendement annuel avec le Pinel, comme le promettent les simulations de certains commercialisateurs ? C’est impossible au regard des prix actuels de la pierre. L’explication, c’est que leur calcul est faux. Non seulement il intègre l’avantage fiscal, mais il ignore de nombreuses dépenses récurrentes : entretien des parties communes, taxe foncière, réparations des équipements (système électrique, plomberie, fenêtres…), charges de copropriété et périodes d’inoccupation du bien (comptez un mois tous les cinq ans) pendant lesquelles vous ne touchez rien.
Or ces dépenses récurrentes amputent d’au moins 15% les revenus locatifs encaissés. Tablez plutôt sur 4 à 5% l’an, ce qui n’est déjà pas si mal comparé aux placements financiers garantis, telle l’assurance vie en euros, qui rapporte aujourd’hui trois fois moins.
Près de 4,5% de rendement grâce au levier fiscal
(1) Zone A : Ile-de-France (hors Paris), Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, partie française de Genève.
(2) Compte tenu des avantages fiscaux, et charges déduites.