Loc’Avantages : réduire son impôt en louant moins cher – Paris Match

Loc’Avantages a pris, depuis le début de l’année, le relais du dispositif Louer abordable (ou loi Cosse). Si le nouveau système en reprend la philosophie – baisser sa fiscalité en contrepartie de la mise en location en dessous des prix du marché d’un bien non meublé à des ménages modestes –, il modifie la forme de l’avantage fiscal. Le décryptage de Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale à HSBC Continental Europe.

Paris Match. Comment bénéficier de Loc’Avantages ?
Christophe Chaillet. Programmé pour l’instant jusqu’à fin 2024, le dispositif est ouvert aux propriétaires bailleurs qui louent depuis le 1er janvier à titre de résidence principale un logement vide, neuf ou ancien, à un locataire ayant des revenus inférieurs à des plafonds de ressources fixés par l’État, et ce pour une durée minimale de six ans. Comme pour le Cosse, vous ne pouvez pas le louer à un membre de votre famille ni proposer un bien considéré comme une passoire thermique (présentant une étiquette F ou G en matière de performance énergétique). Vous devez, là aussi, avoir signé une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Quelles sont les évolutions par rapport au dispositif Louer abordable ?
Alors que le Cosse était réservé aux seuls biens situés dans les zones en déficit de logement, Loc’Avantages s’applique à la France entière. Là où le précédent système vous permettait de diminuer votre base de revenus fonciers imposables, Loc’Avantages se traduit par une réduction d’impôt indépendamment de votre niveau d’imposition.

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Il est possible de baisser jusqu’à 65% ses impôts sur les revenus locatifs

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À quel avantage fiscal peut-on prétendre ?
La réduction d’impôt est proportionnelle à la baisse de loyer que vous consentez par rapport au prix du marché local, le plafond de loyer de référence étant en général calculé à l’échelle de chaque commune. Mais au-delà de la décote de loyer (15 % avec l’option Loc 1, 30 % avec Loc 2 et 45 % avec Loc 3), le taux de réduction dépend également de la manière dont le bien est géré. Si vous vous chargez vous-même de la location, le taux de réduction d’impôt s’établit à 15 % des loyers encaissés pour la version Loc 1 et à 35 % pour la version Loc 2. Si vous déléguez la gestion locative (à une agence immobilière à vocation sociale), les taux passent respectivement à 20 % et 40 % des loyers perçus. Dans le cas du segment très social (Loc 3), uniquement accessible en intermédiation locative, la décote de 45 % aboutit à une réduction d’impôt de 65 %.

Sans compter d’autres aides…
Le recours à l’intermédiation locative vous donne droit à une prime pouvant atteindre 3 000 €. Il vous est aussi possible d’obtenir de l’Anah une subvention allant jusqu’à 28 000 € dans le cadre d’une rénovation lourde du logement avant sa mise en location.

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À quoi veiller avant de s’engager ?
Outre le fait que Loc’Avantages n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs disponibles dans le cadre d’un investissement locatif, ayez aussi en tête qu’il entre dans le champ du plafonnement annuel des niches fiscales à 10 000 €.